Pour de plus en plus de ménages en Suisse, l’espoir d’acheter un logement s’éloigne, selon l’étude UBS Real Estate Focus. Il y a vingt ans, près de 60% des ménages étaient en mesure d’acquérir un logement de prix médian, cette proportion est actuellement estimée à 15% seulement, soit 660’000 ménages, selon cette analyse à long terme.

La grande banque montre que «des réglementations toujours plus strictes pèsent sur la valeur des immeubles de rendement, freinent les rénovations énergétiques et nuisent aux objectifs de durabilité». Le marché reste bien orienté: «le vivier d’acheteurs potentiels reste suffisamment important pour laisser espérer des hausses supplémentaires des prix. Sur l’ensemble de 2024, les appartements en PPE en Suisse devraient s’apprécier de 1,5% et les maisons individuelles de 1,0%. A partir de 2025, la baisse des coûts de financement, la pénurie de logements et la reprise conjoncturelle devraient toutefois stimuler une dynamique plus forte des prix à la hausse.» Thomas Veraguth, responsable du Swiss & Global Real Estate Strategy au sein du Chief Investment Office (CIO) d'UBS Global Wealth Management, répond aux questions d’Allnews:

L’accès à la propriété est réservé à 15% des ménages, contre 60% il y a 20 ans. Est-ce que ce pourcentage va encore diminuer?

Oui. L’accès à la propriété sera de plus en plus compliqué sur un marché qui fait face aux défis tels que l’afflux de population, la hausse des coûts de construction et des rénovations, en passant par une réglementation de plus en plus complexe et des taux d’intérêt élevés.

A court terme, la hausse des coûts de construction et les taux d’intérêt sont les deux facteurs les plus pénalisants. L’augmentation des réglementations, tant en matière de construction que de la mise à disposition des terrains, exerce son impact dans une perspective plutôt à moyen ou long terme.

«Les tensions devraient s’accroître sur le marché et s’exprimer par exemple à travers une baisse du taux de vacance».

Quel est l’effet des réglementations en matière énergétique?

L’assainissement énergétique est un facteur supplémentaire qui freine l’offre de logements. Il n’est pas toujours attractif de réaliser de telles rénovations, selon les cantons, compte tenu des limites autorisées pour augmenter les prix des loyers. Cet élément pèse surtout sur l’immobilier existant et sur le marché de la rénovation et rend encore plus difficile une adéquation entre l’offre et la demande de logements.

Sur 20 ans, est-ce qu’il était préférable d’être locataire ou propriétaire en Suisse?

La réponse est fonction de la période choisie. Il était préférable d’être propriétaire plutôt que locataire jusqu’en 2021, à l’époque des taux extrêmement bas. Depuis la hausse des taux, mieux vaut être locataire. Nous pensons qu’un nouveau changement va intervenir en faveur du propriétaire, dès que les taux d’intérêt baisseront davantage. Mais la décision entre l’achat et la location sera très serrée ces prochains trimestres. Comme l’offre immobilière est contrainte, la question est de savoir si le ménage disposera d’un grand choix. L’achat d’un bien sera d’autant plus compliqué que les prix n’ont pas vraiment connu une correction et sont restés élevés.

Est-ce que l’immobilier demeure une bonne protection contre l’inflation?

Le propriétaire a de bonnes raisons de conserver son bien dans le contexte d’une augmentation de la population et de l’immigration et des contraintes imposées à l’offre. Les prix du terrain et de l’immobilier seront soutenus ces prochaines années en Suisse. Le propriétaire a de bonnes chances d’être compensé pour le risque d’inflation tel qu’il se concrétisera par exemple dans les coûts de construction.

Est-ce le bon moment pour le privé ou l’institutionnel d’investir dans l’immobilier?

Il est toujours intéressant d’investir si le prix du marché est inférieur au prix d’équilibre (lorsque la propriété et la location sont tout aussi intéressantes l’une que l’autre et lorsque l’offre et la demande se rejoignent à moyen terme). Or en l’absence de correction, les prix ne sont pas particulièrement avantageux aujourd’hui. Nous n’avons assisté qu’à une modération de la hausse.

Vous prévoyez une modeste hausse des prix de l’immobilier en 2024 et une augmentation plus forte en 2025 avec la baisse des taux. Que se passerait-il si les taux ne baissent plus?

Les taux d’intérêt sont maintenant à un niveau neutre à l’égard du marché immobilier suisse. Ils ne freinent plus le marché. Le taux de refinancement est inférieur à 2% et permet des prêts hypothécaires à long terme. Le marché est maintenant à l’équilibre. Nous devrions assister à de nouvelles baisses de taux si bien que nous prévoyons une nouvelle hausse des transactions en 2025.

Sous l’angle hypothécaire, quel est le financement que vous privilégiez aujourd’hui?

L’hypothèque Saron est à privilégier. Nous prévoyons une stabilité des taux hypothécaires fixes à long terme. Le propriétaire d’une hypothèque à long terme ne doit pas s’attendre à un niveau plus avantageux ces prochains trimestres.

En revanche, le propriétaire qui dispose d’une hypothèque Saron n’a pas intérêt à la transformer en hypothèque fixe à long terme. La Banque nationale suisse devrait encore baisser son taux directeur jusqu’à 1%, si l’inflation ne repart pas à la hausse.

Quel est l’impact de l’immigration sur l’immobilier?

La réglementation du marché immobilier augmente, comme le révèle notre étude. Environ 30% des loyers sont déjà réglementés. Avec la volonté politique qui s’exprime dans les différents cantons et à travers diverses initiatives, la part des logements réglementés pourrait grimper à 50%. Cette tendance réduit la propension à investir et à rénover. Comme l’immigration tend à se renforcer, et donc aussi la demande de logements, tandis que l’offre est plus contrainte, les tensions devraient s’accroître sur le marché et s’exprimer par exemple à travers une baisse du taux de vacance. Les propriétaires actuels auront eux davantage de difficultés de quitter leur bien et de trouver un logement qui corresponde à leurs besoins.

Source Allnews : 12 Apr 2024 - 07:00 - Emmanuel Garessus