La croissance du volume des crédits hypothécaires en Suisse a dépassé depuis longtemps la progression de l’économie et des revenus. Les prix des immeubles de rendement en particulier, c’est-à-dire des immeubles qui ne sont pas, ou pas seulement, habités par les preneurs de crédits, ont atteint des sommets historiques. Aussi, la Finma concentre-t-elle aujourd'hui sa surveillance sur ce pan du marché» a déclaré Mark Branson, le directeur de la Finma, lors de la conférence de presse annuelle de l’instance de surveillance des marchés financiers en Suisse.

Stress-test indicateur de tendance

D’autant que «la dernière simulation de crise (stress-test) que nous avons menée auprès de 18 banques au cours du quatrième trimestre 2018 a confirmé que les immeubles de rendement devaient être au cœur de notre activité de surveillance» selon le responsable. Ce dernier n’a pas manqué de préciser que ces simulations ont pour but de repérer des tendances et non pas de formuler des prévisions précises quant à la vraisemblance des scénarios testés: «l’objectif des simulations de crise est finalement d’identifier les établissements présentant des risques accrus pour pouvoir prendre, le cas échéant, des mesures à leur sujet». D’un poids économique de 1000 milliards de francs, «le marché hypothécaire suisse est aussi «too big to fail» et recèle par conséquent un risque systémique selon Mark Branson.

Déplacement du risque

Par rapport aux précédentes simulations, les risques sur le marché immobilier se sont déplacés des immeubles d’habitation à usage propre aux immeubles de rendement. «Plus de 70% des pertes enregistrées relèvent du portefeuille des immeubles de rendement, alors que l’échantillon correspondant à cette catégorie ne représente que 29% de l’ensemble du volume hypothécaire» avertit encore la Finma. Selon Mark Branson, la moitié environ des établissements tomberait – très nettement pour certains d’entre eux – en dessous du seuil défini par les exigences en matière de dotation en capital actuellement en vigueur et devraient se recapitaliser». Ce qui ne signifie pas que ceux-ci soient insolvables» s’est empressé de nuancer le directeur de la Finma après son exposé, répondant aux questions des journalistes.

Déséquilibre lié au nombre de logements vacants

C’est que la hausse des prix des immeubles de rendement peut induire un déséquilibre notable au vu, parallèlement de l’augmentation du nombre d’appartement vacants. La Finma se réfère pic du taux de logement vacants de la mi-2018 avec 70.000 logements: «imaginez une ville fantôme de la taille de Berne ou de Lausanne ou même du canton de Schwyz avec uniquement des logements vides. Alors que l’activité de construction reste intense. Résultat: une offre excédentaire qui, compte tenu du déclin migratoire net, pourrait tout au plus être absorbée régionalement par une explosion de la prospérité».

L’Association suisse des banquiers (ASB) Swissbanking avait déjà annoncé le 20 mars envisager une adaptation des l’autoréglementation si son évaluation du marché rejoint celle des autorités (SFI, Finma, BNS). Et dans son dernier rapport sur la Suisse, le FMI a pointé son doigt dans la même direction. 

Pour remédier à ce déséquilibre et réduire les risques tant au niveau des établissements bancaires que du marché, Mark Branson propose des mesures au niveau de la réglementation, du reste en passe d’être élaborée par le DFF, mais surtout à celui de l’auto-réglementation. Autrement dit non seulement sur le plan de l’offre mais aussi de celui de la demande. Ainsi que l’a illustré l’efficacité des mesures de durcissement de l’auto-réglementation prises en 2012 et en 2014 pour freiner la croissance des crédits hypothécaires dans la catégorie des immeubles à usage propre, et des règles plus strictes qui en ont découlé, par exemple au sujet du recours aux avoirs de prévoyance et des règles d’amortissement. La croissance s’est en effet un peu ralentie depuis lors dans cette catégorie.

Risque accru des immeubles résidentiels de rendement

L’objectif de telles mesures serait de renforcer la capacité des banques à faire face à des pertes éventuelles dans le segment des immeubles résidentiels de rendement. En mettant en place des critères d’octroi de crédits – nantissement et amortissements par exemple -plus conservateurs.

L’alternative résiderait dans un durcissement de l’ordonnance sur les fonds propres des immeubles de rendement. Les crédits pour des biens de rendements qui sont nantis à plus de deux tiers de leur valeur vénale devraient être plus fortement couverts. Cette pondération plus stricte des risques correspond d’ailleurs aux derniers standards internationaux (Bâle III), pas encore en vigueur en Suisse, et prend en compte le risque accru que recèlent les immeubles de rendement résidentiels par rapport aux immeubles à usages propres, selon la Finma.

Pour Mark Branson, «il appartient à la branche de décider si elle veut prendre des mesures et lesquelles. Une autorégulation efficace serait, à notre sens, à privilégier, par rapport à une réglementation de la dotation en capital. Il serait souhaitable d’être au clair dans le courant de l’année sur l’approche qui sera privilégiée. Même si les deux voies sont déjà suivies en parallèle»

Source : Piotr Kaczor

AGEFI